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 为什么要找直接放贷的贷款公司?
 贷款种类详解
 贷款百科



为什么要找直接放贷的贷款公司?


万通贷款作为直接放贷的贷款公司的优势

直接放贷的贷款公司可以处理一个贷款的处理,审核,批准,放款,结案甚至包括后续交易这一系列流程,在这些个过程中客户不需要再去找其他的公司,我们可以直接帮助客户处理贷款的所有方面,这是贷款中介(Broker)所没有的优势,从而保证了您的贷款的审批速度和效率。

我们对于所有类型的贷款都由丰富的经验,我们可以为您锁定较低利率,帮您检查您提供的信息并且帮您准备贷款文件,更省去了您通过贷款中介所带来的沟通麻烦,我们会直接和您联系并及时通知您的贷款审核情况。



贷款种类详解


30年固定利率

30年固定利率是最常见的一种贷款种类,在30年中,您的利率和每月的还款额都是固定的。根据我们的经验来讲,如果您计划要买一个长期居住(超过七年甚至更长)的房子的话,30年固定利率是个比较好的选择。但是如果您计划只是短期居住(七年内),通常浮动利率的贷款方式会更加便宜。但是通常来讲,固定利率的贷款对于申请人的要求条件会比浮动利率的贷款要来的严格。现在是低利率时代,短期来讲固定利率的方式可能要比浮动利率要贵一些,但是长期来讲应该还是比较划算的,而且具有可确定性。


15年固定利率

15年固定利率和30年固定利率的方式一样,只不过贷款期变成了15年而已。相比于30年,你可以15年就还完您的贷款,但是相对来说您的月付款也会是30年的两倍,实际上很多人做了30年固定利率的贷款也一直在提前还款,最终也在15年左右还清了贷款,这样做就比较安全,您可以根据自己的经济情况选择还多还少,不至于给自己造成很大压力,而且一般做30年和做15年在利率方面也不会差得很大。


浮动利率贷款 (3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM)

近年来,浮动利率贷款变得越来越受欢迎,浮动利率可以在一定时期内提供比固定利率更低的利率,3/1,5/1和7/1的意思是:前一个数字代表前期固定利率的年数,后一个数字表示在后期浮动利率多长时间调整一次,比如7/1表示前七年是固定利率,七年过后每一年根据市场指数调整一次利率。这样的贷款方式很适合在七年内要换房子的客人,因为通常前期的固定利率会非常的低。


浮动利率贷款

对于一个浮动利率贷款来讲,通常前面的固定利率期越长,整个贷款就会更贵一些,比如7/1的利率一般会比5/1的利率要贵些。


2/1买断贷款

2/1买断贷款通常可以提供低于市场利率很多的利率,初始的利率会在第一年底增加1%,然后第二年底再增加1%,后面会一直维持这个利率。通常贷款者会在第二年买断这个贷款然后重新做固定利率贷款,但是有时候即使不买断也有可能比市场上的固定利率要低。


年浮动利率贷款

每年根据市场调整利率一次的贷款


月浮动利率贷款

每月根据市场调整利率一次的贷款,这种贷款一般利率会比较低,因为每个月利率都会调整,贷款公司利率的风险就小了很多。



贷款百科


加快还款条款

如果借款人没有按时支付月供款或者没有满足某些还款要求,贷款公司有权要求借款者提前归还所有欠款。


额外本金还款

借款者可以还超过月供款规定数额这样可以直接减少欠款本金总额。


浮动利率贷款

根据市场指数一直调整利率的贷款就叫浮动利率贷款,有时候简写为ARM、AMLs或者VRMs。


调整基数

房产的价格加上所有装修改善的花费再减去折旧所得到的数字。


调整日

浮动利率贷款时利率调整的日子。


调整间隔

浮动利率贷款时利率调整的时间间隔,即一个调整日到下一个调整日的时间


贷款负担能力分析

分析一个买家对于购买房产的负担能力,要分析他的收入,债务,现有资金,并且考虑他的贷款种类,购置房产的地理位置等因素进行分析。


分期付款

贷款的最主要的一种付款方式,每一定时间(通常是每月)归还一定金额的贷款,包括了本金和利息相加。


分期付款期限

分期付款的时间长度。比如360月就是30年固定利率的分期付款时间长度。


实际年利率(APR)

年利率包括了借款利息,贷款保险和贷款处理费相加平均所带来的利息。借款者可以用这个数字来比较不同的贷款公司和贷款种类。实际年利率和贷款年利率是不同的。


估价

注册的专业估价师会给房产进行估价并提供一份符合规范的估价文件。


房屋估价价值

由估价师根据他的专业知识和经验,分析得到的房屋的大概价值。


个人财产

个人拥有的所有具有转化成货币价值的实体或账户,包括银行账户,股票,基金,房产,个人财产等。


贷款转移

贷款从一个人转到另一个人的过程。


可让与性

可让与贷款可以从卖家把贷款直接转到买家,而不用买家申请新的贷款。但是新的借款者也要进行信用审核,而有些贷款公司还会收一些额外费用。要注意,假如贷款中有卖房还清贷款条款,那这个贷款是不能被让与的。


让与费

当让与贷款的时候,贷款公司可能会对买家收取让与费。


财产清单

一份清楚地表明在某指定日期贷款申请者财产,债务的报告。


Balloon贷款

一种特定的贷款种类,期限很短,前期只是按月还款,还款额固定,到一定期限后就需要一笔把整个贷款还清。


Balloon金额

即Balloon贷款中到一定期限后就需要一笔还清的尾款金额。


税前收入

在扣除应交税之前的收入。


双周付款贷款

贷款还款间隔由一个月变为两周的贷款方式,这样实际上可以减少利息,并且可以提前还完贷款。


Bridge贷款

也叫Swing贷款,即当你要卖掉现有房子买新房时,为了方便资金周转提供的贷款类型,是一个短期的贷款,一般12个月甚至更短。


贷款中介

帮助客户联系贷款公司并帮助贷款公司做贷款前期准备的个人或公司。


Buydown

卖家,建筑商或者买家前期先付一笔钱来降低前面几年的月供款,无论固定利率或者浮动利率都可以Buydown。


Cap

在浮动利率的贷款里面有可能有不同的Cap,限制了利率浮动的额度不能太大,有的是限制了月付款不能超过特定的数额,但这样有可能会出现负贷款的情况。


VA符合条件证明

对于VA贷款,申请者应该向政府申请获取一份由老兵事务管理处 Department of Veterans Affairs (VA) 签发的符合VA贷款条件证明的文件。


VA符合条件额度证明

对于VA贷款,老兵事务管理处 Department of Veterans Affairs (VA) 还会签发一份表明申请者所能申请的VA贷款的最大额度的文件。


付款频率变更

在浮动利率贷款里,变更利率或者变更贷款的付款间隔。


贷款结案 Closing

通常在买房的最后,买家亲自前来签署贷款合同付清贷款结案费用,也叫 "Settlement"


贷款结案费用 Closing Cost

除了购房款之外,需要支付的其余费用,包括贷款准备费,保险费,公证公司费用,估价费,税费等,每个州每个地区都有不同的收费标准,贷款公司的收费标准也有可能千差万别。


联合利率

贷款本金利息和包括没有付清的利息一起产生的复利。


消费者信用报告机构

为贷款公司提供买家信用记录的机构,通常他们会从很多不同的信用机构或公司调取数据。


贷款转化条款

一个条款允许浮动利率贷款类型在某些特定的时候有权转换成固定利率贷款的条款。通常是在浮动利率第一次调整期结束后,需要转换的时候可能会有附加的费用。


信用报告

由信用机构提供的某个人的详细信用记录,通常贷款公司用来评估决定贷款者的信用和风险。


信用风险分数

一个用来衡量个人相对于整个美国人口来讲的信用程度分数,一般最广泛采用的叫做FICO分数,是由Fair, Issac公司提供,一般范围是 300 到 850,这个数字是通过一系列的信用指标方程根据不同的信用报告所计算得出,越高的 FICO 分数就表示信用越好,贷款风险就越小,在贷款审核的时候这个分数非常重要。


信托契约书

美国某些州贷款会用到信托契约书,房屋贷款的过程中,房产会转移给一个信托机构。


贷款违约 Default

在还款期不按时还贷款,并欠款或者违反了其他的一些贷款条款。


逾期欠款 Delinquency

在还款期不按时还贷款,并欠款。


订金

在买房时候先付的部分现金使卖家确保买家确定买房的意图,或者贷款时的现付的部分现金让贷款公司确保申请者确定贷款的意图。


折扣点

在可变利率贷款中,借贷公司有可能会给与借款者初始的折扣利率点,使得借款者在最开始的还款期内的利率比较低,每月的还款金额也会比较低,但这通常只是在第一年或更短的一段时间,过了这个时间段,利率会随指数增长。


首付款

首付款是买房款的一部分,是买家不通过借贷而直接支付的现金数额部分。


有效收入

首付款是买房款的一部分,是买家不通过借贷而直接支付的现金数额部分。


产权价值

房屋价值的个人所拥有的部分金额,通常是房屋的市场价值减去屋主仍没还清的贷款数额。


公证

所有房产所涉及的钱,文件都需要给与第三方的公证公司进行证明以确认符合条件,比如首付或者订金需要存到公证公司的账户上,公证公司会进行处理,分配。


公证支付

公证公司会在需要的时候用买家存在公证账户上的资金支付买房税款,房屋灾难保险,贷款保险和其他的开销。


公证月付费用

之前上面提到的费用还可以月付,在月付中公证公司会保留一部分用来支付买房税款,房屋灾难保险,贷款保险这部分钱就叫做公证月付费用


Fannie Mae 房利美

美国最大的提供房屋贷款资金的公司。


FHA政府贷款

FHA是被联邦房屋管理协会保险的贷款,也被称为政府贷款。


FICO 分数

是由Fair, Issac公司提供,一般范围是 300 到 850,这个数字是通过一系列的信用指标方程根据不同的信用报告所计算得出,越高的 FICO 分数就表示信用越好,贷款风险就越小,在贷款审核的时候这个分数非常重要。


第一贷款

一个房子有可能做多于一个的贷款,第一贷款指的是房屋抵押拥有第一顺位的贷款。


固定供款

每个月要付的贷款供款金额,包括本金和利息之和。


固定利率贷款

整个还款期过程中利率不变的贷款类型。


分期付款可变利率贷款

整个还款期过程中利率变化的贷款类型。


GNMA吉利美

这是一个政府机构,全称美国政府国民抵押贷款协会,提供一些房利美贷款的管理,被人们又称为吉利美。


产权增长贷款

这个是个固定利率的贷款类型,月供会随着时间逐渐增加,欠款本金的份额就会减少,产权部分就会增加。


被保障贷款

被第三方保障的贷款。


收入与日常支出比率

贷款者平时日常支出除以收入所得的比率。


HUD-1 文档

在买房结案的时候给贷款者的一个所有费用的明细。明细包括买卖房屋的中介费,贷款费用,点数费用,公证费用等,每个项目都必须清晰的标号按同样的方式分类,在HUD-1的最底下会标明最终卖家所拿到的钱和买家需要付清的金额。


指数

这个指数是指浮动利率的贷款中利率随着时间调整所基于的指标。通常是个公布的百分比,比如国家平均利率或者财政部公布的某个指数,某些指数会比其他的高,还有一些指数是很不稳定的。


初始利率

当贷款结案的时候初始的贷款利率,在浮动利率贷款中,利率随后会随时间改变,初始利率有时候又称为开始利率 start rate 或者起始者 teaser。


供款 Installment

贷款者和借款公司商定的正常定期的付款


被保险房屋贷款

有政府或者私人贷款保险担保的贷款。


利率

借款所根据比例和时间收取的费用。


实际利率

贷款的实际产生的百分比利率,也通常被用来计算月付款。


利率买断计划

一种付款方式,允许卖家把钱存到一个账户中,在买家贷款付款的初期,每个月账户的钱会付出一部分来减少贷款的月供,通常只是在贷款第一年内。


利率封顶

对于浮动利率来讲,可浮动的范围是有上限的,上限称为利率浮动封顶。


利率封底

对于浮动利率来讲,可浮动的范围是也有下限的,下限称为利率浮动封底。


迟交罚金

借款者通常超过规定还款日 15 天以上付款时是要有迟交罚金。


租买房屋贷款 Lease-Purchase Mortgage Loan

这种贷款方式更多的提供给中低收入的家庭,让他们可以先租房,到一定时期之后可以选择买下此房产,每个月的租金也就是月供会包括第一贷款的本金,利息和保险,并且会有一部分额外的金额累积到一个存款账户上以作为需要买房时的房屋首付款。


债务

个人的欠款包括长期欠款和短期欠款。


付款封顶

对于浮动利率贷款来讲,月供是根据市场指数调整的,但是付款的调整会有限额,增加或者减少的额度都不会超过这个限额。


利率变化封顶

对于浮动利率贷款来讲,利率是根据市场指数调整的,但是利率的调整的范围不会超过一个限额。


可流动资产

可以相对容易转化成现金的资产。


贷款

一笔一定数量的借款,还款通常需要支付利息。


信贷额度

通常由商业银行或财政机构和借款人达成协议,在一定时间内给与借款人的借款额度。


贷款价值比率 LTV

借款金额和房屋估价(如果房屋售价更低的话使用房屋售价)的比率,比如一个价值10万美金的房子贷款8万美金,则 LTV 是 80%。


锁定期

在一定时期内贷款公司向借款者所保证的利率,包括贷款的付款期和可能要支付的点数。通常是长期锁定(30天或者更长),这样才能够给贷款公司做贷款的审核,只有当贷款的审核通过被批准了,才可以短期锁定(通常短于 21 天)。


利息差价

浮动利率贷款中贷款公司一般在基准指数上所加的差价,通常是个百分比。


到期日

当一个贷款本金被还完的那一天。


每月固定还款额

分为本金和利息,注意当一个贷款变成负贷款,每月固定还款额并没有包括全部的当月应还本金和全部的当月应还的利息,所以欠款总额并不是不断减少而是反而不断增加。


房屋贷款

房屋贷款实际上讲就是一个法律文件,使得贷款公司得到了房子作为抵押而借出一定的款额给借款者。


贷款银行

贷款银行是指做完贷款之后会将此贷款在二级市场里出售的银行(有的银行会自己保留贷款就不属于此类)。


贷款中介

帮助客人和放贷的贷款公司互相介绍,也帮助准备贷款信息的个人或公司。


贷款保险

对于政府贷款或者传统贷款时,当借款者无法还款或者有其他损失时提供保险的合约,通常提供贷款保险的可以是政府机构也可以是私人公司。


贷款保险保费

贷款者支付的贷款保险的金额。


贷款人寿保险

一种人寿保险,确保借贷者出现死亡时可以付清房贷,如此房子不会被银行收走,配偶可以继续居住。


借贷者

在一个贷款合同中的借款一方。


不流动资产

相对较难转换成现金的资产。


总资产

一个人的所有资产相加,包括现金。


负贷款

通常正常贷款一般每个月的月付款是大于每月所产生的应付利息和本金之和,负贷款表示月供款小于每月所产生的应付利息了。所以没有付够的利息部分就会加到未付的本金里面,这意味着即使还款者每月按时付款,实际的欠款仍然在增加,通常是浮动利率的贷款时付款限额限制了还款可增加的额度,使其无法偿还浮动变化产生的高利息金额。


注解 Note

要求借款者在一定特定时期内按照标准利率还清房屋贷款一个法律文件。


贷款起始费 Origination Fee

贷款公司开始处理贷款的处理费。一般处理费是按点数算,一个点表示整个贷款金额的 1% 。


卖方融资 Owner Financing

是指卖方以取得固定的收购者的未来偿付义务的承诺。此种付款方式,在美国,通常卖方急欲脱手的情况下,所产生有利于收购者的支付方式


供款变更日 Payment Change Date

是指当可浮动利率贷款或者渐变贷款时,月供调整之后的下一次按照新的付款额付款的日子。一般是利率调整日的下一个月的还款日。


阶段性还款变化上限 Periodic Payment Cap

是指当可浮动利率贷款时,在一个调整期内还款额能够变化的最大范围。


阶段性利率变化上限 Periodic Rate Cap

是指当可浮动利率贷款时,在一个调整期内利率能够变化的最大范围。


前期费用保留金 PITI Reserves

贷款者必须所能拿出用于支付首付,和贷款费用等相关费用的总金额。包括每个月要付的本金 principal,利息 interest,税 tax 和保险 insurance之和,取每一项的首字母合称为PITI 保留金, 通常需要准备大概满足三个月的PITI。


点数 Points

一个点数表示贷款总额的百分之一,假如贷款额是165,000美金,那一个point就是1,650美金。一般在贷款结案中支付可以作为买更低利率的条件,可以由买家支付或者卖家支付,也可以共同支付(各付一半)。


提前还款罚款 Prepayment Penalty

当还款者提前还款时,有可能贷款公司要进行一定金额的罚款(对于损失利息的补偿)。


提前贷款批准 Pre-Approval

提前审核借款者的条件而决定借款者可以有资格最多借贷多少额度的贷款的过程。


基准利率 Prime Rate

通常是银行公布的给与他们优先客户的利率。基准利率的变化会影响很多其他利率,包括当前的贷款利率。


本金 Principal

目前仍然没有还清的贷款的欠款总金额,每个月的月供中的本金部分会从总本金欠款中减去。

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